Kentsel dönüşümde uyuşmazlık tahlili: Hakikat Kontrat

Hukukçular, şu anda gündemde daha çok yer alan kentsel dönüşümle ilgili alanda karşılaşılan türel boyuttaki uyuşmazlıklara dikkati çekiyor.

Depremin yeniden gündemin birinci sırasına oturduğu Megakent’te hukukçular, kentsel dönüşümün süratli ve inançlı biçimde tamamlanabilmesi için sürecin avukat denetiminde ve doğru kontratla yürütülmesi gerektiğini vurguladı.

Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6.2 büyüklüğündeki zelzele, İstanbul’da meydana gelebilecek büyük yıkımı tekrar gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin kıymetini bir kere daha hatırlattı.

“UZMAN ŞAHISLA YENİ BİNANIN MALİYETİ ÜZERİNE HESAPLAMA YAPMALI”

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuksal boyutları konusunda açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren mesken sahiplerinin evvel belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, akabinde uzman bireyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.

“YARISI BİZDEN KAMPANYASI ÂLÂ DEĞERLENDİRİLMELİ”

“Yarısı Bizden” Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi takviyesinin uygun kıymetlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, kontrat yapılmadan evvel müteahhitle temel mevzularda mutabakata varılmasının akabinde, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin kesinlikle uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat mukavelesiyle desteklenmesi gerektiğini kaydetti.

DAİRE SAHİPLERİNİN YÜZDE 51’İ ANLAŞIRSA

Öngören, binadaki arsa hisselerinin yüzde 51’ini temsil eden daire sahiplerinin muahedesi durumunda dönüşümün bu mutabakat çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.

ANLAŞMAYA KATILMAYANLAR İÇİN UYGULAMA

Hak sahipleri ortasında muahedeyi kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ait Öngören, şu bilgileri paylaştı:

Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu muahedeye katılmıyorsa bu muhalif şahısların daireleri belediyeler tarafından 3. şahıslara satılarak yeni maliklerin de kontrata katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir.

Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların hisselerinin ya paydaşlara yahut üçüncü şahıslara satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin hissesi satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar.

“BİNA RİSKLİ İSE ARSA KAMULAŞTIRILABİLİR”

Muhalifin hissesi satılmazsa bu hissesi almaz. Satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar fakat kanunun ilgili unsuru mucibince riskli bina yani yapı yıkılmış ise yerin maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, yönetim yahut TOKİ tarafından bu arsa ivedi kamulaştırmaya husus olabilir.

ÇOĞUNLUĞU SAĞLAYANLARIN AZINLIĞA KURAL DAYATMASI

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan tüzel sorunlardan birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan kaideler dayatması olduğunu tabir eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından önemli meseleler doğurduğunu söyledi.

ARSA HİSSESİ DAVA KONUSU

Arsa hissesi dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya husus olduğunu belirten Öngören, “Eski yapıda dikkate alınmayan arsa hisseleri, dönüşüm süreciyle birlikte büyük sıkıntılara neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa hissesi düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor.” dedi.

KAT KARŞILIĞI PROJE

Kat karşılığı inşaat projelerinde mesken sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan mukaveleyi birden fazla vakit okumadan yahut tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:

Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan mukavelelerin müteahhidi koruyacak biçimde ve pek çok hususta arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Bilhassa inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan mukavele yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an evvel bitirme konusunda zorlama imkanı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen müddette bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan müddette bitmesi kolaylaşır.

Öngören, kat karşılığı inşaat kontratında yüklenicinin gereği üzere yapmadığı işlerden ötürü kontratta belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.